关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见

阳政办发〔2017〕91

阳泉市人民政府办公厅

关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见

  

各县(区)人民政府,市直各单位,省属以上企业:

为加快培育和发展住房租赁市场,促进房地产市场持续健康发展,根据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)和《省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(晋政办发〔2016166号),结合我市实际,现提出如下实施意见:

  一、明确目标要求。认真贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府决策部署,实行购租并举,完善住房供应和保障体系、解决不同需求居民住房问题,促进住房租赁市场健康发展。到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系,基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系,推动实现城镇居民住有所居的目标。

  二、发展住房租赁企业。支持住房租赁企业向规模化、集约化、专业化方向发展,满足不断增长的住房租赁需求。鼓励煤炭等企业成立房屋租赁公司,利用其拥有产权或经营管理权的房屋发展租赁业务。按照《山西省加快发展生活性服务业促进消费结构升级的实施方案》(晋政办发〔2016〕53号)有关规定,住房租赁企业享受生活性服务业的相关支持政策。

  三、鼓励房地产开发企业、物业企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业改变经营理念,由单一的开发销售向租售并举模式转变。鼓励有条件的房地产开发企业在新建商品住房项目中长期持有部分房源用于向市场租赁;鼓励房地产开发企业将其持有的库存商品住房投放到租赁市场。引导房地产开发企业与住房租赁企业合作,发展租赁地产。鼓励房地产开发企业创新销售模式,允许消费者先租后买商品住房,支付的租金可抵扣房款。充分发挥物业服务企业在住房租赁信息采集和租赁服务方面的作用,有条件的物业服务企业可依法开展住房租赁经营。对违规装修、违规合租等行为,物业服务企业应及时制止并向房屋管理机构和城市规划部门报告。

  四、规范住房租赁中介机构。充分发挥中介机构作用,规范住房居间服务行为,提升从业人员素质,提高中介服务质量。完善房地产经纪人信用信息系统,强化中介机构备案管理,促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。

  五、支持个人出租住房。落实鼓励个人出租住房的优惠政策,鼓励个人依法出租自有住房。引导个人出租住房当事人签订住房租赁合同,规范租赁行为。

  六、新建租赁住房。各县(区)应结合住房供需状况等因素,合理确定租赁住房建设规模,将租赁住房建设纳入当地住房发展规划,并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排,有序开展租赁住房建设。

  七、允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后水、电、气价格按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家及地方的住宅设计规范改造后出租,改造前,应依法向当地公安机关消防机构申报消防设计审核或设计备案,合格后方可施工,改造后的防火分区、安全疏散和防火分隔设施以及消防设施的设置应符合现行消防技术标准规范的要求,消防设施必须确保完好有效,符合消防法律法规及相关技术规范,改造工程经消防验收或验收备案合格后,方可投入使用。

  八、落实和完善租赁管理政策。认真贯彻落实住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》,违法建筑,不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋及违反规定改变房屋使用性质的房屋等不得出租;出租居住房屋的,以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位,出租房人均居住面积不得低于5平方米,单个房间的居住人数不得超2人(有法定赡养、抚养、扶养关系的除外);不得改变房屋内部结构出租,不得按床位等方式变相分割出租;厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

  九、规范住房租赁市场经营和交易行为。市住房城乡建设部门会同工商行政管理部门引导推行使用住房租赁合同示范文本,逐步实行合同网上签约,落实住房租赁合同登记备案制度。出租人与承租人应当签订规范的住房租赁合同,房屋租赁合同订立后三十日内,房屋租赁当事人应当向所在地住房租赁主管部门登记备案。出租人应当按照相关法律法规和合同履行义务,保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内,出租人无正当理由不得解除合同,不得单方面提高租金,不得随意克扣押金;承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施,并按时缴纳租金。

  十、完善公共租赁住房。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员,凡符合当地城镇居民公租房准入条件的,应纳入公租房保障范围。转变公租房保障方式,实物保障与租赁补贴并举。推进公租房货币化,支持公租房保障对象通过市场租房,政府对符合条件的家庭给予租赁补贴,凭房屋租赁登记备案证明领取租赁补贴。鼓励各县(区)采取购买服务或政府和社会资本合作(PPP)模式,将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理,不断提高管理和服务水平。

  十一、创新融资机制。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。

  十二、完善供地方式。要盘活存量土地,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的,出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。持有期限内,租赁住房不允许进行销售。

  十三、实行税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,给予税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策,激活存量住房租赁市场。对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税;对个人出租住房所得,减半征收个人所得税;对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,落实有关费用扣除政策。按照省政府办公厅《关于进一步支持小型微型企业健康发展的措施》(晋政办发〔201570号)规定,住房租赁企业享受小型微型企业税收优惠政策。

  十四、鼓励住房租赁消费。制定支持住房租赁消费的优惠政策措施,引导城镇居民通过租房解决居住问题。可凭房屋租赁登记备案证明等相关文件提取住房公积金支付房租。非本地户籍承租人可按照《山西省流动人口服务管理办法》、《山西省居住证申领办法》规定,凭租赁登记备案证明等相关文件申领居住证,依法依规享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。房屋承租人可凭房屋租赁登记备案证明作为合法稳定住所(生产经营场所)的证明,用于工商注册登记。

  十五、落实地方责任。各县(区)人民政府对本行政区域内的住房租赁市场管理工作负总责,要建立完善多部门联合监管的工作机制,明确职责分工,落实工作责任;要充分发挥街道、乡镇等基层组织作用,推行住房租赁网格化管理。要逐步建立住房租赁信息服务与监管平台,为住房租赁市场供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务,并通过平台提供房屋租赁合同示范文本,实施合同网上签约备案。平台要与征信、税务、住房公积金管理、流动人口管理和居住证管理系统对接,实现信息的互通互享,方便群众办事。

  十六、明确部门职责。住房城乡建设部门负责住房租赁市场管理和协调工作,要会同有关部门加强住房租赁市场监管,逐步完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理,全面建立相关市场主体信用记录,纳入信用信息公示(共享)系统和信用信息共享平台,对严重失信主体实施联合惩戒。

  公安部门要加强出租住房治安管理和住房租赁当事人居住登记,居民委员会、村民委员会、用人单位、就读学校以及房屋出租人应当协助做好出租住房的安全防范和住房租赁当事人居住登记,以及居住证的申请、受理、发放等工作。

  工商部门负责对中介服务企业加强监督管理,依法查处中介服务企业发布违法广告。

  其他相关部门要按其职责分工,依法查处利用出租住房从事违法经营活动等行为。

  十七、优化政务环境。各有关部门要优化办事流程,提高办事效率,为培育和发展住房租赁市场创造良好环境。对房地产开发企业开展住房租赁业务需要办理规划变更、土地用途调整、装修改造等相关手续的,要加快办理进度。对住房租赁当事人,要简化流程,按期办结。同时,要做好宣传引导工作,为培育和发展住房租赁市场营造良好的社会氛围。

  阳泉市人民政府办公厅

  20179月5

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